‘4차 보금자리’ 1만6천가구 짓는다

국토해양부가 29일 선정한 4차 보금자리주택지구인 서울양원하남감북 2곳에 들어설 총 주택은 2만3천가구이고 이 가운데 보금자리주택은 1만6천가구에 불과하다.4~6개 지구가 지정됐던 시범 및 12차 때보다 지구 수도 크게 줄었다.사전예약 여부와 시기물량, 또 3차 사전예약 때 제외됐던 광명시흥 및 성남고등 지구가 포함될지는 전적으로 부동산 시장 상황에 달렸다.분양가도 지구계획이 확정됐을 때 시장 동향에 따라 결정될 예정이고 주변 시세의 90%는 넘지 않을 것으로 보인다.■ 보금자리주택지구 2곳 입지= 하남감북은 서울 강남권, 서울양원은 서울 강북권 무주택 서민의 수요를 흡수하려는 목적으로 선정됐다.서울 도심에서 20㎞ 이내이면서 대중교통 여건과 도심 접근성이 양호한 지역 중에서 비닐하우스창고공장 등이 밀집돼 보전가치가 낮은 곳이다.국토부는 이미 훼손된 그린벨트(개발제한구역)를 고르는 한편 주변 주택 공급상황이나 지자체 요구 등을 종합적으로 고려했다고 설명했다.4차에 공급되는 보금자리주택의 실제 가구 수는 서울양원 2천가구, 하남감북 1만4천가구, 광명시흥 2만4천가구 등 4만 가구인 셈이다.하남감북은 하남시 감북감일광암초이동 267만㎡(81만평)이며 서울 도심에서 남동쪽 17㎞ 지점이다.서울지하철 5호선(올림픽공원역, 둔촌동역), 지하철 9호선(보훈병원역), 서울외곽순환고속도로(서하남IC)가 근처에 있다.서울 송파강동구, 그리고 3차 보금자리주택지구인 하남감일과 인접해 서울 강남권의 주택 수요를 흡수할 것으로 국토부는 기대했다.서울양원은 중랑구 망우신내동 39만1천㎡(12만평)로, 서울 도심에서 북동쪽으로 12㎞ 떨어져 있다.■ 사전예약 시기추정 분양가=국토부는 주민공람, 중앙도시계획위원회 심의등을 거쳐 12월 말 지구지정를 마치고 나서 내년 6월까지 지구계획을 승인할 예정이다.주택 수나 녹지율 등 토지이용 계획을 담은 지구계획이 나와야 그 이후에 사전예약 여부와 물량, 시기 등을 정할 수 있다.시범 및 2차 때는 공공분양 및 10년 임대, 분납임대 물량의 80%를 대상으로 사전예약 신청을 받았으나 3차 때는 829대책의 하나로 이를 50% 이하로 낮췄다.민간 주택 분양가와 비교해 가격 경쟁력이 높은 보금자리주택지구의 사전예약이 자주 이뤄져 부동산 시장을 더욱 얼어붙게 한다는 지적에 따른 것이다.따라서 이번에 선정된 2곳과 광명시흥의 사전예약 여부와 물량, 시기는 전적으로 부동산 시장의 상황에 따라 탄력적으로 정해질 것이라는 게 국토부 설명이다.국토부 관계자는 사전예약의 취지가 부동산 시장의 과열을 막고 심리적 안정을 주자는 것인 만큼 시장 동향에 따라 (시장 침체가 계속되면) 극단적으로 전혀 안 할 수도 있고, (시장이 과열되면) 광명시흥 및 성남고등의 물량까지 대거 포함할 수도 있다고 말했다.국토부는 분양가도 지구계획이 확정된 뒤에야 추정할 수 있지만, 주변 시세의 90%를 넘기지 않는다는 게 기본 원칙이라고 강조했다.■ 청약전략= 최근 집값 하락세가 지속되면서 보금자리주택의 최대 장점이던 분양가 경쟁력이 많이 약화됐다.정부는 이번 4차 물량의 분양가도 3차처럼 주변 새 아파트 시세의 75~90%대에 책정될 것으로 예상하는 만큼 시세차익보다는 실수요자 위주로 접근하는 게 좋다.최근 전셋값 상승으로 보금자리주택의 인기가 다시 높아지고 있기 때문에 공공주택 입주를 희망하는 수요자라면 적극적으로 노려볼 만하다.청약저축 가입기간이 짧고 불입액이 적은 사람은 생애최초, 신혼부부, 노부모 등 특별공급을 활용해야 한다.당첨확률을 높이고 싶거나 목돈이 없다면 분양보다 공급물량이 많은 10년 임대와 분납 임대를 노려보는 것도 방법이라고 전문가들은 조언한다.지난 3차 사전예약에서 정부가 추산한 10년 임대주택의 환산 임대료는 주변 전세가의 75~85% 수준이었다.이형복기자 bok@ekgib.com

부천 초역세권 원룸형 오피스 ‘눈길’

최근 수도권 전세난이 심화되면서 소액자금으로 안정적인 임대수익을 통해 노후를 설계할 수 있는 부천 송내역 초역세권에 위치한 원룸형 오피스 금강셰어링이 주목받고 있다. 올해 들어 1~2인 가구나 신혼부부를 중심으로 아파트에 비해 가격이 저렴한 수익형 오피스텔(원룸텔)을 선호하고 있기 때문이다.금강셰어링은 ㈜시공종합건설이 부천 송내역 20m 지점에 지하 2층, 지상 14층 규모로 156가구를 신축 중인 원룸형 오피스텔이다.금강셰어링은 공급면적은 21.5027.95㎡이며, 전용률 71%로 실투자금은 4천만원대, 월임대료는 45만원으로 수익률은 10%대라고 업체측은 설명했다.금강셰어링과 인접한 지하철 1호선 송내역은 하루 유동인구가 20만명이며, 전철 이용객수가 영등포역 다음으로 많은 황금역세권이다.교통여건은 경인전철 송내역 20m, 서울외곽순환도로 1분 진입, 지하철 7호선(2012년 개통) 3분 거리 위치, 법원, 검찰청, 의료보험관리공단, 금융기관 등이 위치해 있다.또 주변 상권은 송내역 로데오거리와 투나쇼핑몰를 중심으로 프렌차이즈와 브랜드 외식업체 등이 위치해 있고 10분 거리에는 현대, GS백화점, 세이브존, 이마트 등도 성업 중이다.특히 금강셰어링은 업무시설로 분류돼 1가구 2주택과 무관하며, 토지와 건물이 100% 구분 등기돼 소액자금으로 안정적 임대수익을 기대할 수 있다.부천=김성훈기자 magsai@ekgib.com

인천·파주 접경지 부동산시장 ‘냉랭’

북한 연평도 도발로 인천과 김포 등 서해안 인근 부동산 시장은 물론 파주와 같은 접경지역의 부동산 시장이 한껏 위축된 분위기다.장기적인 부동산 불경기에 북한 악재까지 겹쳐 건설사들이 분양일정을 늦추면서 인근 부동산중개업소는 개점휴업 상황이다.28일 도내 부동산업계에 따르면 북한이 연평도에 포탄을 쏟아부으면서 강화도 및 영종도청라지구송도 일대 부동산 관련 시장이 침체 국면을 맞고 있다.펜션 등 외지인들의 투자대상지 중 하나로 손꼽히는 강화도는 이번 사태로 매매가 뚝 끊겼다.이곳 부동산 관계자들은 북한의 추가 도발이 진행될 경우 3.3㎡당 60만원선인 주택용지 값이 더 내려갈 수 있다고 전망하고 있다. 강화도보다 남쪽에 위치한 영종도와 송도 등의 신도시에도 부동산 시장도 불안감이 확산되고 있다. 영종도는 인천국제공항이 위치해 있어 북한의 표적이 될 가능성이 높은 가운데 송도의 D모델하우스 방문객은 연평도 도발 이전에 비해 30%정도 감소했으며, 송도에 위치한 S부동산업체는 한두건의 전세물건 이외에 매매 문의는 전무했다.건설업체들도 민간인에 대한 첫 도발이란 점을 우려해 아파트 분양에 전전긍긍하고 있다.동문건설은 파주시 문산읍에 준비 중인 신규 아파트 공급을 아예 내년 초로 연기했다. 부동산 경기가 좋지 않은데다, 북한발 후폭풍까지 우려되는 상황에서 시장 추이를 면밀히 검토하고 있다. 이 건설사는 고양시 삼송지구 B1블럭 타운하우스 부지(200여가구) 등 다른 사업장도 최대한 신중하게 접근할 방침이다.또 김포신도시에서 내년 초 아파트를 분양할 예정인 한라건설도 촉각을 곤두세우고 있다. 한라건설은 분양 연기 등을 고려하고 있지 않지만, 긴박하게 돌아가는 상황을 주시하는 분위기다.부동산정보업체 부동산114 관계자는 천안함 사건 등이 벌어졌을 때 부동산 시장에 큰 영향을 미치지는 않았지만 상황이 장기화 될 경우 투자심리가 위축되고 매수세도 감소할 수 있다고 말했다.한편 지난 26일 기준 수도권 아파트가격은 일주일 전보다 0.01% 내리는데 그쳤고, 신도시는 되레 0.04% 올랐다.이형복기자 bok@ekgib.com

“리모델링 수직증축 안된다”

리모델링 추진단지들이 기대했던 수직증축이 어려울 것으로 보인다.25일 국토해양부와 도내 리모델링 추진단지들에 따르면 국토부는 안전문제와 용적률 제한 등의 이유로 리모델링의 수직증축에 반대해 왔으며 최근 내부 조율을 마치고 최종 확정만 남겨놓고 있는 것으로 알려졌다.반면 전용면적 30%내, 총 가구수의 10% 범위에서 일반분양을 허용하는 방향으로 리모델링 활성화 대책을 마련할 예정이다.국토부는 당초 전용면적 30%내, 총 가구수의 15% 범위 내에서 7.5%는 일반분양을 하고, 7.5%는 임대 또는 보금자리주택을 건설하는 방안도 함께 검토했으나 주민들의 반발을 우려해 접은 것으로 전해졌다.이처럼 국토부는 리모델링에 따른 해당지역 주민들의 부담을 줄여주기 위해 일반분양을 허용하기로 했다.그러나 수직증축을 불허해 수평증축과 자투리 공간을 활용해 늘어난 가구수로 일반분양을 충당해야 함에 따라 리모델링 활성화에는 한계가 있다는 지적이다.최근 시공사 선정에 나선 분당 정자동 느티마을 34단지와 시공사를 선정한 한솔마을 5단지 등 1기 신도시에서 리모델링을 추진 중인 아파트 단지의 주민들과 건설업계는 수직증축 불허에 아쉬움을 표명하면서도 일반분양이 허용되는 점에서는 기대를 나타내고 있다.분당의 한 리모델링 추진단지 조합장은 리모델링 사업추진에 주민 분담금이 큰 부담이 됐는데 일반분양으로 부담이 다소 줄어든다면 사업추진속도가 빨라질 것이라고 말했다.한 대형건설사 리모델링팀장은 가구수를 늘려 일반분양을 할 수 있다면 공동주택 리모델링 사업이 지금보다 훨씬 활발해질 것이라며 하지만 수직증축이 허용되는 것과 비교하면 그 효과는 크지 않을 것이라고 지적했다.이형복기자 bok@ekgib.com

‘낡은 규제’가 부동산 침체 요인?

낡고 불합리한 부동산 관련 법들이 최근 회복 조짐을 보이고 있는 시장에 걸림돌이 되고 있다.24일 부동산 관련 업체들에 따르면 기술발전을 고려하지 않은 리모델링 규제와 무차별적인 그린벨트 전매제한, 20년 넘게 변하지 않는 임대차 보호법 등 현실에 맞지 않는 규제들이 부동산시장 침체의 주요 원인으로 손꼽히고 있다.이에 1기 신도시의 집값이 떨어지고 오산 세교지구 등 수도권 외곽 신도시의 사업성이 악화된 가운데 계절비수기에도 불구하고 전셋값 폭등까지 지속되고 있다.대표적인 사례는 이미 집값 하향곡선을 그리고 있는 1기 신도시의 집값에도 불구하고 8년간 2년 거주 규제가 풀리지 않고 있는 양도세 비과세 요건이다. 3년 전 분당신도시의 아파트를 매입한 후 직장을 옮기면서 다른 지역에서 전세를 살게 된 정모씨(42)는 분당 아파트 처분 문제를 놓고 골머리를 앓고 있다. 1기 신도시인 분당의 경우 3년 보유에 2년 거주 요건까지 채워야 양도세가 비과세되기 때문이다. 반면 최근 2~3년간 집값이 급등한 판교신도시에는 2년 거주 의무요건이 없다. 또 고양 삼송지구에 전용 85㎡이하 중소형 아파트 분양을 앞둔 A건설사는 정부의 장기간 전매제한으로 골머리를 앓고 있다. 보금자리주택의 단기 시세차익을 막기 위해 급히 법을 만들면서 그린벨트를 해제한 신도시 전부의 중소형 주택에 대해 전매제한을 7~10년으로 강화한 탓이다.주택산업연구원의 한 관계자는 부동산 투기와 시장 안정화를 위해 이전에 마련한 규제가 현재는 걸림돌로 작용하고 있다며 요즘 같은 부동산 불경기에는 일정 요건을 갖췄다면 규제를 해제하는 일몰제가 필요하다고 말했다. 이형복기자 bok@ekgib.com

역세권상가 찜!

수도권에 개통 예정인 지하철전철역을 중심으로 역세권 상권에 초점을 맞춘 근린상가 공급이 늘고 있다. 23일 상가 정보업체인 상가뉴스레이다에 따르면 수도권의 7호선 연장선 8곳을 비롯해 분당선 연장선 12곳, 신분당선 3곳, 수인선 17곳 등 40곳 이상의 지하철전철역이 들어설 예정이다. 이 가운데 수원~인천을 잇는 수인선은 내년 말까지 오이도~송도(13.1㎞)구간 9개역이 1차 개통된다. 이어 2013년 말에는 송도~인천(7.4㎞), 2015년 말까지는 수원~한대앞(19.9㎞) 구간이 개통된다. 개통 예정인 수인선 역사 인근에는 논현역 코아루파크상가를 비롯해 4~5개의 근린상가가 분양 채비를 하고 있다. 논현역 코아루파크상가는 지하 7층~지상 25층에 연면적 3만2천740㎡ 규모의 대형 근린상가다. 배후에 대규모 주거 단지인 소래논현 택지지구가 있어 역세권 상권 전망이 밝은 편이다. 상권 형성까지 시간 걸려 여유자금 활용하는게 안전3단계로 구분 추진되는 신분당선은 강남~정자 구간과 정자~수원 연장구간, 내년 하반기부터 공사가 시작될 강남~용산 구간으로 나뉜다. 신분당선은 판교 강남 용산 등 유동인구가 많은 지역을 지나는 황금노선이어서 상권 기대감도 높다. 특히 신분당선에서는 판교역 인근에 판교타워와 분당선 연장선 영덕역 주변에 수다프라자 등이 4곳의 상가가 점포 분양에 나섰다. 지하철 79호선 등의 연장선에도 상가 공급이 이어지고 있다. 7호선 부천시청역 근처에서는 금광베네스타가 점포 공급을 준비 중이다. 한편 역세권 상가는 상권기대감이 큰 지역이지만 역사 개통 이후에나 상권이 형성되는 점에 유의해야 한다고 전문가들은 지적했다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 역사 설립은 상가 투자에 주요 호재로 꼽히지만 인근에 택지지구 산업단지 등 유동인구를 유발할 수 있는 요인들도 함께 눈여겨 봐야 한다며 상권 형성까지 적지 않은 시간이 걸리는 만큼 대출자금보다 여유자금으로 투자하는 것이 안전하다고 말했다. 이형복기자 bok@ekgib.com

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