<법률플러스>새 건물의 ‘하자’ 보수공사

건설업자(수급인)에게 큰돈을 주고 건물을 지어 달라고 하였는데 완공된 건물에 여기 저기 흠이 보이면, 건축주(도급인)는 화가 치밀어 오를 수밖에 없다. 이 때 건축주가 건물의 흠 때문에 자신이 입은 손해를 회복할 수 있는 법적인 방법은 무엇이 있을까.

 

우선 건물에 흠(우리 민법은 ‘하자’라는 용어를 쓴다)이 있다는 것은, 양 자가 건물에 대해 특별한 ‘약속’(예컨대 건물바닥을 고급자재로 시공하기로 하는 약속)을 한 것이 있는데 건설업자가 이를 지키지 않은 것과 건물이 보통 갖추고 있어야 하는 품질이나 상태에 이르지 못하는 것(예컨대 뒤틀림, 침하, 누수 등 다양한 종류가 있다)을 모두 포함하는 것이다.

 

한편 하자와 미완성은 다르다. 미완성은 말 그대로 예정된 공사가 아직 끝나지 않은 것을 뜻하지만, 하자는 공사 자체는 일단 끝났지만 단지 그 완성된 건물에 흠이 있다는 뜻이다. 만일 ‘미완성’의 경우라면 건축주는 건설업자에게 공사대금을 지급할 필요가 없게 되고 반대로 건설업자는 공사지연에 따른 위약금(지체상금)을 물어야 한다.

 

그러나 ‘하자’는, 일단 공사는 끝난 것이기 때문에, 건축주는 공사대금을 지급해야 하며(이미 건물이 완성되었기 때문에 건축주는 도급계약을 해제하지도 못한다) 건설업자는 지체상금을 물지 않는다.

 

따라서 건물에 하자가 있으면 건축주는 하자보수의 청구 또는 손해배상의 청구로 이 문제를 풀어야 한다. 우선 건축주는 건설업자에게 일정한 기간 안에 건물의 흠을 모두 고칠 것을 청구할 수 있다. 다만 이 경우 건축주는 ‘건물에 더 이상 흠이 없다’라는 결과만을 요구할 수 있기 때문에, 어떤 방법으로 건물의 흠을 고칠 것인지는 건설업자가 스스로 결정할 일이다.

 

문제는 흠이 중요하지는 않은데 그것을 고치는 비용은 지나치게 많이 들어갈 때인데, 우리 법은 이 때 건축주는 하자의 보수를 청구하지 못한다고 정하고 있다.

 

예를 들어 건설업자가 원래 약속한 석재가 아닌 비슷한 가격의 다른 석재로 계단을 시공한 경우, ‘이는 건물의 중요한 흠이 아니면서 이미 완공된 계단을 철거하고 원래 약속한 석재로 다시 시공하는 데는 엄청난 비용이 들어가는’ 상황이 벌어질 수 있다. 이런 경우 건축주는 건설업자에게 원래 약속한 석재로 계단을 다시 시공할 것을 청구하지는 못하고, 다만 원래 약속했던 것과 다른 석재로 계단을 만드는 바람에 떨어진 건물의 가격에 해당하는 만큼의 손해배상만을 청구할 수 있을 뿐이다.

 

건축주는 건설업자에게 건물을 고쳐 줄 것을 요구하지 않고, 아예 처음부터 돈으로 문제를 해결하라고 청구할 수도 있다. 실제 재판은 이처럼 손해배상을 청구하는 사례가 대부분이다. 여기서 손해배상의 액수는 하자를 보수하는 데 보통 들어가는 비용이 되는데, 건축주가 자신이 청구하는 돈이 이처럼 통상의 보수비용임을 입증해야 한다. 만일 상황이 급하면 건축주는 본인의 비용을 들여 먼저 건물을 고친 다음 그 비용만큼의 돈을 배상할 것을 건설업자에게 청구할 수도 있다.

 

건설업자가 일부러 또는 실수로 건물에 흠을 낸 것이 아닌 때에도 건축주는 이상과 같은 권리를 행사할 수 있다는 점도 알아둘 필요가 있다. 즉 건설업자가 성실히 일을 한 경우에도, 일단 건물에 문제가 있다는 것이 밝혀지면 건설업자는 책임을 져야 하는 것이다.  /김종훈 변호사